新西兰首次买房避开这5个陷阱
在新西兰买房和在国内差别很多，必须提前做好功课,这里不按照每平米多少钱来定房子的价值。
而是按照区域，学区，社区，房屋面积，土地大小，开发潜力，房屋状况和建房材料等等多种因素共同影响的。
而且，在新西兰买房，律师、房产中介、银行贷款经理/货款顾问这几个角色在买房的过程中是至关重要的。
尤其对于首次购买第一套住房的时候，可能你出国很多年，从读书到找工作，然后申请到居民，好不容易才拿到身份，终于有机会买到房子，这个时候才觉得在这个国家有了一个自己的落脚点。
如果不留意随便碰到其中一个坑可能会损失不少钱，今天这个文章我会让你分享在未来如何避开这些陷阱买到最心仪的房产。
01-直接找银行贷款
当你想买首套房的时候，一定各种期待和兴奋，迫不及待的想去看房。
这个时候要先搞清楚自己能货款多少钱，这样也好计划出买房预算。
说到房屋贷款，大家一般会很自然的去用已经有开户行的银行去申请。
我们很容易有一种错觉，觉得我已经是这个银行的客户，他一定会给我最优的货款条件。
事实是每个银行贷款都有不同的标准和审批条件，同时结合于你或家庭的首付额度，收入状况，负债和固定支出等因素给出相应的贷款金额。
如果你自己在一家银行申请货款不成功，转到另一家银行去尝试申请，这个记录会被另一家银行看到从而加大你申请货款的难度。
所以在申请放贷的时候最好找独立的货款顾问，帮你快速高效的获得有条件的预批、
这样你就知道要花多少，同时你是否有资格获得首次买房政府补贴，如Home Start grant或Welcome Home Loan。
这些它们会结合你自身情况和买房目标帮你在多家银行和信贷机构找到最优的方案，
更好的是货款顾问的服务费不用买家来支付，是银行去支付的，所以避免自己申请，推荐找货款顾问帮你申请。
02-不清楚自己的购房目标
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一般房产中介通过良好的口才，漂亮的照片，视频和精美家居很容易让你眼花缭乱。
但你需要保持头脑清醒，在买房前，要先弄清楚自己的必要需求。
自己要买什么房子？
是要两房的townhouse，还是3房自住加上一房好出租。
是要地大可以弄花园还是地小最好没有草坪全是水泥地好打理的。
地大要到能分割程度还是准备能有地方自己以后加建。
还是只要2-3百平方米就可以。
价位具体到什么范围？
房屋建筑年代？
因为只有自己明确了需求，才有目标，才会节约机会成本和中介的时间。
有时候当自己没有明确的目标，看了很多房花了眼还是不知道想要什么，同时你没目标的看法让卖家中介带你几次就会累，甚至不愿意搭理你都有可能。
03-完美主义
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大多是人买自住房简单总结下来就是要爽，所有对dream house的清单有都要打勾。
要买到一个学区房，公共交通又好，上班购物也方便，最好还有院子，朝向也很好，邻居还特别友善，车库大，最好还有一个sleepout可以独立出租。
本身这么想是没错的，当你开始去市场上看房子的时候，你会发现你多花一分钱，你得到的就是一分的价值。
如果房子满足了你对房子的几个条件，但是可能地理位置就没那么好了。
有的房子地理位置可能比较出色，但房子的状况可能就没有那么好了。
或者有可能没有停车位，等等。
所以，对于大多数人的第一套房子，你就要现实一点。
所谓先上车再说，未来用这套房子再去置换，一个更大的房子是完全有可能的。
新西兰房产局REA的数据告诉我们，新西兰人们平均7.4年就会换一次房子，所以你的核心需求会随着时间在改变。
你住了几年发现你换工作到新的地方，或者，发现结婚有小孩或父母搬来不够住了。
过几年你的收入提高了想换个更好的等等各种原因，我是看到到身边不少首次买房客户因为完美主义而后悔当时没有及时出手后来必须要降低很多条件才上车。
04-不了解房子产权
在新西兰买房，土地产权问题事关重大，新西兰的物业有很多种类。
如永久产权物业（Freehold Title）、相互租赁物业（Cross Lease Title）等。
还有最特殊的一种，就是看上去”物美价廉“，但实际坑人无数的租赁产权物业（Leasehold Title），如果不小心买错了leasehold类，往往会欲哭无泪。
Leasehold的意思是，产权人的权益是建立在lease的基础上的，您作为产权人不享有房子下面的地，相当于是个租客。每年需要付一笔lease fee。这样的房子一般会比较便宜。所以，买房的时候一定要和中介和律师确定房子产权。
在新西兰的很多Leasehold物业，房子的价格可能是永久产权房（Freehold）的几分之一而已。
价格看起来十分美好，甚至低到难以想象，但是可能后患无穷。
因为你购买的仅仅是这块土地上的建筑物而已，原来就有华人买到那套令人纠结的Leasehold物业（租赁产权物业）最后和产权所有方打官司最后弄的憔悴疲惫不安。
在新西兰，Freehold全幅地即永久产权，权益最完整最自由的一种产权类型，独立房屋每年只需交纳地税。
从土地产权来说，Stratum是公寓，Unit单元房和Townhouse连排房所使用的一种产权类型。
Stratum in freehold 如果是公寓，换句话就是说这是个freehold的公寓，你是这套公寓的所有者，并且和大楼的其他住户共同享有大楼下的地皮，过道，电梯，健身房等设施为公共使用。
每年会交一笔body corporate fee物业费作为公共设施及大楼的维修、翻新、维护等费用。
Stratum in leasehold的话，除了body corporate fee之外还需要额外交一笔lease fee。
Cross Lease半幅地是一种简化了的对土地和房屋的所有权形式，Cross Lease的物业，其所在的土地是由该土地上所有的业主们共同拥有如果想给Cross Lease房子进行改造。
如加阳台、加车库、改动房子的结构，都需要经过其他拥有同意的，否则市政府不会发放building consent建筑许可证。
不涉及建筑许可的地方，比如刷油漆、清洁屋顶、整理花园等是不需要经过共同业主同意的。
05-不相信专业人士的意见
在新西兰买房的过程中，有些人为了节约一些费用，为了省钱相信自己或朋友可以搞定一切。
其实在买房的过程里面有很多的专业环节，你需要找一些专业人士去帮你控制风险。
在房产行业里面生存下来的这些专业人士，他们的专业技能都是过硬的，最重要的他们能保护你的权益。
在买房过程里面有些不利于你的事情，他能够一眼就看到其中的陷阱和风险，尤其在房产合同里如何应用法律条款和看LIM 里面的细节，这都需要律师的专业意见。
买投资房，根据家庭风险和财务状况，会计会设计出最适合你拥有物业的entity。
在买二手时需要做房屋检查，不同时期可能有历史遗留的设计结构或房屋材料问题。
如果你自己没发现这些问题然后买到这样的房子，容易在后面产生很严重的后续问题。
你和亲戚朋友的关系也会弄的很尴尬，尤其在新西兰，大家一定不要在due diligence这些细节上面省钱。
希望了解这些陷阱可以帮你少走买房过程中的弯路和避免重大损失，同时希望对你在买房时做决策有帮助。
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