新西兰房产中介背后的5个秘密？
很多伙伴对新西兰房产中介这个行业不是特别的了解，甚至还是有不少误解和偏见。
所以在和大家分享这10 年来我在这行业内碰到一些比较有趣的事和房产中介有
默契但不会说的秘密。
这样，不但有助于你了解这个行业，而且以后会对你以后的房产买卖会有很大
的帮助。
01-房产中介的服务对象
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第一个秘密是卖家中介真正的服务对象是想出售房产的房主，卖方，而不是买家。
我听到过很多次买家在劝卖方中介说：我是新移民，刚拿到PR，帮我给房东好好说说，大家都不容易，都是中国人，能帮就帮类似这样的话。
但是，在新西兰传统房产中介在新西兰房产协会(REA)的法律框架内是和房主签的授权代理合同。
那么房主是付中介费给卖方中介的，所以卖方中介要给房主争取最大的利益。
作为买家，房产中介是不能误导，能帮买家多少完全看房产中介本身和买家自己的态度和买房动力。
而那些特别优秀的房产中介呢，会全力以赴100%甚至会提供很多附加的价值和服务来为房东服务，最终尽可能的拿到最好的出售价格。
那为什么呢？
其实原因很简单，一个房产中介在竞争激烈和非常卷的卖方市场中存活下来，就需要有源源不断的房源进来，有很多的房子让它们去卖。
那么一个房主想卖房，选哪个中介呢？
其实总结下来，基本上2个标准：
1.非常专业敬业，好的服务
2.卖出特别高的价格。
这个好的服务很难标准化或量化，你只有经历才能知道，所以有点虚，但是高的价位是一目了然。
我举个例子，你自己住的这条街，有2个状况很相似的房子，新旧程度，土地面积，房屋面积，室内装修，户外环境，朝向各方面都很类似的房子。
同时放在公开市场上出售，一个房子是A中介代理卖，一个是B中介代理卖。
过一段时间以后呢，你发现A中介卖的远远比B中介卖的要高很多。
那我问你，将来你想卖房子的时候，你会选A中介还是B中介，肯定是A中介，对吧。
因此，好的卖家中介完全是为房主服务的并一定要为房主争取到最好的价格。
只有这样，它的口碑在房东圈子才能传开，才会有源源不断的新房东进来让它代理卖房。
这里面没有对和错，这是新西兰房产中介的生存之道。
02-很难知道房子的真正价位
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作为买家来说，你很难知道房子的真正价位。
很多买家，房产中介一般会说一个区间价格，比如说60万+，100万+，150万+。
这个很正常，还有一些中介极力让我先出个offer或者让我来拍卖。
那我到底需要多少钱才能买到这个房子呢？
到底这房子值多少钱呢？
后边文章会写如何参加拍卖买房的内容，你就会了解原因所在了。
那么，你为什么很难知道真正的销售价格呢？
大部分情况下，其实就是房东的期待值太高，有的是远高于市场价不少。
当然这也可以理解，你想，当你在出售这么昂贵的财产的时候，可能还倾注了不少心血打理维护。
作为房东想拿到最好的价位，这无可厚非，对吧。
但是对于房产中介来说，比较为难和尴尬。
这是为什么呢？
因为当它和房主去沟通，想拿下这个房源代理的时候，它知道房主要价过高，但很多中介有时候很无奈，不能全说。
如果中介和房东说，你这个期待价位和市场上这个价位卖不出去的，blah blah blah讲一堆。
大部分房主的心态这时候会是什么，ok，我觉得会找另一个房产中介去试一试，然后说尽说实诚话情商低的中介就没有然后了。。。
当然也有一部分房东会会在找了几个中介里选择最客观的那个。
所以很多时候很多优秀的卖方中介呢，它也不能撒谎去承诺promise房东什么，只能应和着房主先把房源拿到再说，之后会用现实的市场去教育房主。
所以，你觉得中介会真实的房主的价位告诉买家吗？
买家问房东想要多少钱，当中介把房东的理想价格告诉买家，买家会是什么反应？
我去，这也太贵了，不考虑，不看了，这也是为什么很多房产不太可能知道真正价格。
尤其是房源刚上市的前3-4周，之后当市场反馈的价格没有房东的期待值那么高的时候中介才会给你透露真实价格区间。
03-中介哪家强
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当我听到有客人说，这家中介特别好，那就中介怎么怎么样，这个你只能当做一个维度去听听。
当你开始卖房子的时候，对比这些品牌和公司意义并不大，真正需要关心的那个口碑好的中介本人。
也许你听人家和你讲我们这个中介公司多大，团队非常棒，大家都一起合作帮你卖什么的。
那我告诉你扎心的真相，真相就是最后，全力帮你去卖房的，通常就是你的代理中介或它的团队。
所谓说公司多大，同事之间能合作基本上都是扯淡，内部没为争买家互相拉扯就算不错了。
原因很简单，卖家中介内部之间都会护着自己的独家房源。
比如说一个房子的佣金是3%，这个房子卖出去怎么分呢。
一般来说公司分50%，然后另50%分给拿到房源并出售房源的代理中介listing agent。
那么中介自己的房源代理和出售List and Sold，你会得到剩下的50%。
换位到代理中介的角度，辛辛苦苦花了很久跟的客人并最终拿到房源上市，然后你同事带过去的买家去卖掉了，那这50%里中的一部分就要分给你的同事。
具体比例每个公司不一样，但是你要知道。
95%的新西兰房产中介都是没有基本工资和收入的，纯靠佣金，而且有时候为了争取房源，广告营销费用都是要自己要补贴房东的。
所以大多数中介内心是不愿意把自己辛辛苦苦拿到的房源让别人（无论是本公司还是其他公司的中介）卖掉。
想象这也是人之常情，而且很多公司它会默认这种方式。
为什么？
因为它需要保护自己房产中介的积极性。
所以你听到别人和说这种大公司大团队销售其实并不是这样的，真正帮你出力卖房的就是和你签约的那个中介和其团队。
因此找到这个负责任靠谱的中介，远比这个大公司和品牌重要。
如何找“靠谱”的中介，可以看这篇文章，有比较详细的去介绍。
04-中介佣金的玄机
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中介佣金的玄机是什么？
要知道，在新西兰卖房子，大多数公司的中介费用是售价的2%-4%之间的，但其实具体算法每家也是不同的。
一般是房子前35万-50万是2.95%-3.95%之间，之后多余的价格remaining balance是2%-2.5%之间的。
特别大额的交易或好的房源中介能提供一个flat rate好计算。
很快我会写一篇拆解新西兰房产中介费并如何和中介谈佣金的文章，有兴趣的小伙伴先关注我。
简单一句话，这个最终的佣金是你和中介协商出来的，也就是可以讨价还价的。
很多人卖房子有个重要任务就是想把中介佣金给压下来，我给你分享个特有意思的故事，会让你从另一个角度去思考这个事情。
原来有这么一对Kiwi夫妇想要卖房，就联系了不同房产中介公司。
当打通电话第一句话是：
你们收多少中介费？如果你们收超过2%，免谈。
如果做不到这个比例，没有和你接下去和你谈的必要了，你都不用过来做估价。
所以说这种费用呢，算挺低的，对于中介公司，大家能叫上名字的那几家中介公司费用一般都在3%-4%左右。
当然也要看房价，如果你收低于2%，对于房产中介呢，其实是很难生存的。
那对Kiwi夫妇他们居然找了家中介费是1.8%+GST的，还不愿意花钱出广告营销，这费用确实够低的。
可你猜最后那房子卖的如何？
那房子卖了6个多月，最后成交价是62万。
大家算算，中介费虽然是1.8%+GST。
那么62万的中介费1.8%+GST是$12834。
扣除掉中介费+律师费房东实际拿到手也就60万出头。
同一个区，各个层面很类似的房子在同一时间上市的房子卖了70万。
那个是很厉害的中介在5周内卖出的，收费是3.5%+GST。
70万的3.5%+GST是$28140。
扣除掉中介费+律师费+广告营销等费用房东最后拿到手的是67万出头。
那如果从佣金对比来说$12834和$28140这个佣金自然差了不少。
但是最后这2个房主最后拿到手的钱差了整整7万。。。
所以选卖家中介的时候，佣金比例不是唯一的指标。
05-房产成交的原动力
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有时候会听到买家在抱怨，我已经出了非常好的价格了，这个房东就是不同意。
中介它不但没帮我谈下来，还反复过来让我加价。
当然了，这当然可能会有中介利用你的出价去吸引其他买家同时出价来形成multi-offers让买家之间竞争来把最终售价提高。
但有时候，能够促成这个房子成交的动机不是中介的谈判，而是房主真正的卖房动机。
说白了就是房东为什么要现在出售这套房子。
在很多情况下，买家自认为已经出了一个非常好的价位，但是房主就是不接受。
这说明什么呢，这其实就是背后房主卖房的动机没有那么急，而你的出价呢又不足以打动房主去卖。
那也有时候呢，你让中介帮你去谈判，你出了一个你都觉得很低的价位，没想到房主就同意了。
你会觉得，这个中介不错，帮你捡到大便宜了。
其实呢，是房主的卖房动机非常强烈。
很有可能因为以下几个原因：
1。婚姻关系破裂
2。老人去世儿女分家产
3。搬到另一个城市/国家
4。房东想买的另一个房子需要再特定时间变成无条件
5。还不起贷款
可能作为买家的你会想到，下回我买房的时候就去问中介，这个房主为什么要卖房。
看它着不着急卖房，这么说吧，你如果问完之后，这个中介对你真的实诚的回答，你就能判断出这个中介是不是一个负责任的中介。
在新西兰，传统房产中介是完全为卖家服务的。
你可以设想，一个房主，它特别着急想卖房，然后中介就把这个原因告诉买家。
作为中介如果想快速成交去赚钱，也是可以这么做的。
当买家知道这个信息差后肯定决定这可以捡漏，通常出一个低价去试。
那么如果这样就成交了，你觉得房主会给这个中介一个很好地口碑嘛。
在新西兰房产中介圈，要想长时间生存下去，这个房东之间的口碑和推荐特别特别重要。
这也是未来能够有源源不断房源产生的最根本的要素。
一个总帮你通过廉价买到房子的卖家中介，等你将来想卖房子的时候，你会去找他嘛？
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