新西兰买房時需警惕的5种房产类型
新西兰是一个拥有海洋性气候和火山地形的地区，雨水充足，地形高低不平，这样的地理位置决定了新西兰的房子建造的方法和材料与其它地区的房子有很多方面的差异。
拿到PR的小伙伴或准备买投资房的小伙伴，现在市场上的房源是二手房屋为主，新房往往价格高或者位置离市区较远。
所以大多数人都会选择购买二手房屋。
这时候，如果对房屋背景和情况不了解的话，很容易就踩坑，买到不好的房屋，不止在机会成本上付出代价，影响长期资产升值，而且也会影响你居住体验。
在这里简单列举了需要十分谨慎选择的五种房产物业
- 1.漏水材料的房屋
- 2.淹水区的房屋
- 3.悬崖边的房屋
- 4.高压电线/变压器下的房屋
- 5.铁路/高速公路边的房屋
1、漏水材料的房屋
漏水材料造成的房屋问题，可能是90年代投资房产的纽西兰人挥之不去的噩梦。而造成这一问题的根源却是1995年-2004年政府修改的建筑标准，允许使用错误的建筑材料和不合格的施工等因素造成。
95年开始，新西兰政府以环保的理由变更了建筑材料的规定，对于主体框架使用的木材处理要求大大放松，允许木材经过非常简单的防腐防水处理，甚至可以不处理就直接使用于建筑。
在那段时期，为了好看建造了很多地中海式外墙设计的房屋，使用单片的水泥纤维板，石膏板和其它复合板 (Plaster Exterior Wall)，虽然美观和造价低，但由于外墙和木框架之间没有防水的空腔（Cavity System）。
这些复合材料的外墙在新西兰海洋气候影响频繁热胀冷缩，在接缝处很容易破损进水。
一旦外墙破损，雨水就直接进入了主体木框架，腐蚀没有经过防水处理的木头。主体框架腐烂后，水汽侵入房屋的墙上和天花板，霉菌到处生长，严重损害住家的身体健康，同时房屋框架强度不足也会变成危房。
由于漏水屋对纽西兰人的影响过于严重，虽然政府和房东做出一些赔偿，但大部分漏水屋的屋主都无力承担修复或重建的成本。
现在很多人对Plaster外墙的房子谈虎色变，但其实在2005年后建造的Plaster外墙的房子，只要带有Cavity System的防水系统，或者墙内还有一层水泥或砖材料（Plaster 外墙只是装饰表皮），这些房子保养得当的话漏水的风险极低，还是可以放心购买。
还有一部分有经验或者是Property Ttrader的专业买家，会选择已低价买入那些有漏水风险的房屋，通过翻新或re-cladding外墙获得不错的回报。
但如果是首次购房者或投资者，遇到这样有漏水风险的房屋，还是小心走为上计为好。尤其是遇到不确定有没有Cavity System的Plaster外墙的房子，需先向中介询问，然后在请做房屋检测的人检查整个房屋，包括墙体内部湿度等等，还需要向银行或broker询问是否能给此此类房产approve贷款，做好功课后在买，确保万无一失。
2、淹水区的房屋
新西兰的沿海地区，由于随着气候的变化，海平面上升，加上冬天雨水过多，城市水管系统老旧，一些低洼地区容易在暴雨后出现淹水积水现象。
单单在奥克兰，就有最少14万套房产物业存在遭受洪灾的风险，其中1.6万套住宅的一层很可能会被洪水淹没。
最有名的一条街道Tamaki Drive，几乎每年都会出现淹水情况，给那里的住家带来很严重的损失。
一旦出现洪灾，淹水对房屋的损害是非常严重的。而且淹水区的房屋未来的升值也会受到影响，同时对于房屋保险的preminum成本也会远远高于没有淹水风险的地区严重的，甚至以后保险公司都不会保这样的房子。
所以在购买房屋之前，需要调查物业是否处在淹水区，有没有在水灾路线上。
这些信息可以在房屋的LIM报告上找到，或者可以上[奥克兰市政府网站Geomaps](https://www.aucklandcouncil.govt.nz/geospatial/geomaps/Pages/default.aspx)查询。
3、悬崖边的房屋
在崖边的房产大多数是海边的豪宅，风景迷人，售价不菲。这样的房产在市场上并不多见，能花费数百万纽元购入的买家也不多。
但这种物业有潜在的自然风险，比如奥克兰海湾的悬崖一般都是由Siltstone粉砂岩和Sandstone砂岩形成的。粉砂岩和砂岩会随着时间和天气侵蚀而影响悬崖。
如果买了海边悬崖上的豪宅，但悬崖的土质会因为时间不断的流失，目前影响比较大的主要集中在奥克兰东区和北岸的部分豪宅区。在2017年就出现了[东区海边豪宅土地大面积塌方]
(https://www.stuff.co.nz/national/95979623/neighbours-of-slip-house-warned-of-unstable-cliff-edge)的事故。
一旦悬崖的土质开始不稳定了，通常问题不是房屋结构受到影响，通常意味着房子失去修复的价值。
对于这种自然灾害造成的事故，政府也是无计可施，住家损失金钱以外，灾害对生命也会构成威胁。
4、高压电线/变压器下的房产
虽然很多科学家和测验专家都说居住在高压线和变压器附近，并不会对人体造成辐射或者伤害。
但在新西兰的环境部门网站上声明在高压电线和变压器附近的地区是主要的风险领域，会有对人员和财产健康安全和福利的风险和电路输送的风险等，并且禁止在相关地区进行大型开发项目。
以上信息可以看出在高压电线和变压器临近的物业，在居住的风险上是比其它地区的房屋要高，所以通常这类房产售价比较低。不仅是买家不愿意自住，而且出租的话租客一般也不会选择这类房屋居住。
因此，投资高压电线和变压器临近的房产，在升值空间上，出租回报还有以后出售都会受到比较多负面影响。投资的选择上最好是远离这类房产物业。
5、铁路/高速公路边的物业
铁路和高速公司旁边的物业相对来说比较安全，唯一的不足之处就是全天的噪音会比较扰人。
尤其在铁路旁边，由于新西兰的房屋大多是木框架和木板外墙，就算有双层玻璃如果有频繁的车流或火车经过噪音和震动还是会让人非常烦躁。
所以在铁路或者高速公路旁边的房产，在价格上通常都比较优惠。
对于自住买家来说，如果房价性价比高且交通便利，倒是可以忍受一些噪音，而且自己可以加装保温棉，隔音板和双层玻璃等来缓解困扰。
但是如果是投资房就会比较麻烦，帮房客加装隔音材料会增加自己的成本，不装的话又很少人会来租这样的房子，不得不降低租金来吸引租客。
所以投资靠近铁路或高速公路的房产，可以选择非繁忙时间去查看噪音的影响，如果在晚上依然有非常多噪音，那最好是选择放弃。
购买房产还有其他不同层面的问题需要考虑，但问题最大的是以上5种房产类型，不管是投资还是自住，都需要仔细调查房产的信息和风险，再决定要不要购买。
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